Operatives Facility Management und strategisches Property Management
Aktualisiert am: 21. Mär. 2019

Diese drei Elemente liegen auch dem ,Smarter Planet‘-Programm von IBM zugrunde Eine Initiative dieses Programms, als ,Smarter Buildings‘ bezeichnet, zielt auf das intelligente Management von Gebäuden – von der Wasserversorgung über Heizung und Klimaanlage bis hin zum Schließsystem ,Smarter Buildings‘ bezeichnet, zielt auf das intelligente Management von Gebäuden – von der Wasserversorgung über Heizung und Klimaanlage bis hin zum Schließsystem.

Der Einsatz von Software-Werkzeugen im Facility Management bietet dabei hohe Potenziale zur Optimierung der Prozesse, die bisher wenig genutzt werden. Gerade im deutschen Sprachraum gibt es noch die strikte organisatorische Trennung zwischen dem operativen Facility Management, dem Betrieb einer Liegenschaft und der kaufmännischen Immobilienbewirtschaftung. Diese Trennung manifestiert sich im Mangel an durchgängigen IT-Systemen und nahtlosen Informations- und Prozessflüssen – und verursacht unnötig hohe Kosten.
Der Ansatz des Smarter Buildings betrachtet vier Systembereiche, die sich integrieren lassen, um Daten zu sammeln, zu verdichten und Prozesse im operativen Facility Management zu verbessern. In nächsten Schritt werden dann auch Informationen zu Kosten- und Betriebsverhalten an das kaufmännische Immobilienmanagement weitergegeben:

  • Leittechniksysteme und Sensorik überwachen und steuern die Gebäudesysteme. Es können Zählerstände, Betriebszustände oder Alarme an die Prozess-System übergeben werden.
  • Operative Facility Management Systeme dienen der Steuerung und Überwachung sämtlicher Leistungen für Betrieb und Unterhalt der Liegenschaften. Hierzu zählen Eigenleistungen genauso wie Wartung und Betrieb durch externe Dienstleister.
  • Property Performance Management Systeme (PPMS) sammeln und verdichten Daten aus dem operativen Facility Management sowie dem kaufmännischen Property Management aus Systemen, die Informationen zu Liegenschaften und Gebäuden erfassen. Hierzu gehören Informationen zu Aufträgen, Kosten und Verbrauchswerten.
  • Kaufmännische Property Management Systeme führen und verdichten die Informationen für ein professionelles Asset Management aus Sicht von Eigentümern und Investoren wie Mietverträge und Verpflichtungen, Nebenkostenabrechnung und Bewertung von Gebäuden zum Property Portfolio Management aus Anlegersicht. Hier fallen daraufhin Entscheidungen über An- und Abmieten von Immobilien, Kauf oder Verkauf.

Ziel von IBM und ihrer Partner aus dem Bereich der Gewerke- und Systemlieferanten ist die Schaffung und Nutzung einer IT-gestützten Integrations-, Informations- und Prozess-Plattform für ein umfassendes Facility Management in Form einer integrierten Partnerschaftslösung. Auf dieser Plattform sollen Menschen, Maschinen und IT-Systeme ohne Medienbrüche und somit direkt miteinander kommunizieren und handeln.

Das Konzept

Maximo PPMS

Maximo Proberty Performance Management dient zur Sammlung und Konsolidierung aller relevanten Liegenschaftsinformationen auf einer zentralen Informations- und Prozessplattform. Ziel ist es, Tranparenz in vier Bereichen zu erzeugen: Facility Management, Energie-Management, Immobilien-Management und Projekt-Management. Damit wird PPMS zur Drehscheibe für Informationen aus Betriebstechnik, Facility Management, Verbrauchsabrechnung und anderen Datenquellen wie ERP, Vertragsmanagement und Einkauf. Die Ergebnisse werden dann über rollenbasierte Dashboards mit Echzeit-KPI-Darstellung und über Reports präsentiert.

JCI bindet in einem eigenen Backbone-System (EnNet) eigene Gebäudeleittechnik-Systeme (GLT, Metasys) sowie die GLT-Systeme anderer Hersteller über Standardprotokolle ein und verdichtet bzw. normiert die für die Folgesysteme notwendigen Daten wie Zählerstände, Zustände, Verbräuche oder Alarme. Diese Informationen werden über einen Schnittstellenadapter (JCI Maximo) für die operativen Maximo-FM/Instandhaltungs-Systeme aufbereitet. Das Energie- und Emissionsmanagement-System (JCI Sustainability Manager) unterstützt das Energiemanagement sowie die Erstellung einer umfassenden CO2-Bilanz.

ibm2

Das Maximo-Portfolio: Systeme und Verfahren im Facility Management

Ein Enterprise-Service-Bus-System, basierend auf IBM-Websphere-Technologie, dient als unternehmensweite Kommunikationsplattform, auf der neben den technischen Systemen andere liegen-schaftsrelevante Datenbanken und Informationsquellen wie ERP-Systeme, Energierechnungen oder Abfallmanagement angeschlossen sind. Zielsetzung ist die Übergabe wesentlicher Liegenschaftsinformationen an die IBM-FM-Systeme Maximo Asset Management und Maximo PPMS zum Aufbau einer zentralen Liegenschafts-Management-Datenbank.
Maximo bildet die grundlegende FM- und Service-Plattform für sämtliche Gerätschaften und Gebäude im Verantwortungsbereich eines Unternehmens für den Zugang aller Mitarbeiter über ein zentralisiertes Service-Desk- und Service-Katalog-System. Maximo PPMS ist die auf dieser Basis aufbauende operative Informations- und Benchmark-Plattform für das gesamte Immobilienportfolio. Die kaufmännischen Systeme wie ERP- und Immobilien Management können über Standard-Schnittstellen mit den wesentlichen Informationen versorgt werden, entweder über eine moderne Websphere Enterprise Service Bus-Plattform oder über Point-to-Point Verbindungen zu Systemen älterer Technologie.

Hagen Neulen

IBM Deutschland
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