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Verfahren der Immobilienbewertung

am 25.11.2013 um 09:28 Uhr

Die Bewertung einer Immobilie bietet die Grundlage für den Kaufpreis und gibt den kreditgebenden Instituten bei der Finanzierung einen Überblick über den tatsächlichen Objektwert. Je nachdem, um was für ein Gebäude es sich handelt, werden verschiedene Verfahren zur Wertermittlung angewandt.

George Doyle/Stockbyte/ThinkstockDas Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren werden ähnliche Objekte mit gleichen Eigenschaften miteinander verglichen. Als Vergleichskriterien gelten Ausstattung und Zustand der Bausubstanz und ebenso die Lage des Gebäudes. Geeignet ist das Verfahren für Eigentumswohnungen, die Immobilienbewertung für das eigene Haus kann bei ausreichend passenden Vergleichsobjekten in der Nähe (zum Beispiel bei baugleichen Reihenhäusern) ebenfalls mit dieser Methode durchgeführt werden.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, wenn Immobilien vermietet sind. Aus dem Wert der baulichen Anlagen, dem Reinertrag und der durchschnittlichen Verzinsung wird der für die Lage typischen Grundstücke ein Sachwert für das Gebäude ermittelt. Als Pauschalwert für die Außenanlagen wird in der Regel ein Aufschlag von 5% vorgenommen. Eine weitere Rechengröße bei diesem Verfahren ist der Bodenwert, der aus der Bodenrichtwertkarte ermittelt wird.

Das Sachwertverfahren

Bei Immobilien, deren spezieller baulicher Wert im Ertragswertverfahren unberücksichtigt bleibt, wird das Sachwertverfahren angewandt. Der Sachwert der Immobilie ergibt sich aus der Summe von Bodenwert, Wert der baulichen Anlagen und Wert der sonstigen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird dabei aus dem Baupreisindex ermittelt. Dieser wird mit dem Preis pro m³ multipliziert, das Ergebnis wird als Normalherstellungswert bezeichnet. Ebenfalls berücksichtigt werden wertmindernde und wertsteigernde Komponenten wie typische Bauschäden oder eine besonders günstige oder ungünstige Lage.

Letztendlich bildet sich der Verkaufspreis einer Immobilie allerdings nicht aus den Werten, die die einzelnen Verfahren ergeben. Ausschlaggebend ist stets der Verkehrswert. Dieser wiederum ist von zahlreichen Faktoren abhängig, die mit der Immobilie an sich wenig zu tun haben. Dazu gehören zum Beispiel Konjunkturschwankungen oder eine partielle Wohnungsnot. Um einen aktuell erreichbaren Preis am Markt einschätzen zu können, sind hohe Sachkenntnis, eine realistische Einschätzung und eine gute Markt- und Branchenkenntnis erforderlich.

Artikelbild: © George Doyle/Stockbyte/Thinkstock

 
 
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